建物賃貸借契約における賃借物の修繕と賃料、建物賃貸借契約についての保証

賃貸借契約の債務不履行解除

１　信頼関係法理

　文献①２６３頁

　　賃貸借契約

　　①　継続的契約

　　②　賃貸借・賃借人の信頼関係の上に成立する。

→　契約の債務不履行解除において、信頼関係が破壊されたか、どの程度破壊されたかを軸に考える。

①　債務不履行があっても、解除するには、当事者間の信頼関係の破壊を要する。

②　当事者間の信頼関係の程度が著しい場合は、催告を要することなく、即時に解除することができる。

　最判昭和２７年４月２５日

２　建物賃貸借契約について１か月分賃料の支払いを遅滞すれば、無催告にて契約を解除できる旨の特約条項の効力

　最判昭和４３年１１月２１日

　本件では、賃借人が建物の使用に不具合があることを理由として、家賃（月額１万５０００円）を継続して４か月支払わなかった。

①　賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることに鑑みれば、無催告解除も不合理とは認められないような事情が存在する場合には、無催告での解除権行使を許される旨定めた約定であると解される。

②　賃借人の居住にある程度の支障ないし妨害があったことは否定できないが、使用収益が不能もしくは著しく困難にする程の支障はなかった。

③　結論として、無催告解除を有効と認めた原審の判断は正当である。

賃借人が負う債務についての保証人

１　問題の所在

①　賃貸人甲・賃借人乙　令和２年１月１日　建物賃貸借契約

②　賃貸人甲・保証人丙　同日　①契約の乙の債務について保証契約

令和４年１月１日　①契約更新

その後、乙賃料不払

丙は、更新後の契約から生じた債務（契約更新後の債務）について保証人として責任を負うか。

２　判例（最判平成９年１１月１３日）

（１）結論

①　契約更新後の債務について保証責任は発生しないとする合意があれば、それに従う。

②　①の合意をうかがわせる特段の事情がない限り、保証人は契約更新後の債務についても保証責任を負う。

③　②にかかわらず、賃借人が賃料を不払いにしているにもかかわらず、保証人に連絡をしないで、契約を更新した場合等、賃貸人の保証人に対する保証債務履行請求が信義則に反する場合は、保証責任は発生しない。

（２）理由

①　建物賃貸借は、賃借人が望む限り、更新され継続するのが通常である。

②　保証対象の主債務は、定期かつ確定の賃料債務を中心であり、保証人の予期に反しない。

③　①②より、契約更新後の債務についても保証責任を負うというのが、当事者の通常の合理的意思に合致する。　

【参考・参照文献】

　このページは、下記文献を参考・参照して作成しました。

①　平野裕之・債権各論Ⅰ契約法ｐ２８５（２０１８年、日本評論社）

②　能見善久・加藤新太郎編　論点体系判例民法６契約Ⅰ（第３版）３７５頁、３９３頁（２０１９年、第一法規）

③　石田穣・民法Ⅴ契約法（昭和５７年、青林書院）ｐ４８

④　潮見佳男・基本講義債権各論Ⅰ契約法・事務管理・不当利得（第３版）ｐ１５７（２０１７年、新世社）