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債権法改正 賃貸借契約（その１）のページ
民法第３編 債権
第２章 契約
第７節 賃貸借
第１款 総則
○ 民法６０１条（賃貸借）（平成２９年改正）
賃貸借は、当事者の一方（注 賃貸人）がある物の使用及び収益を相手方（注 賃借人）にさせることを約し、相手方（注 賃借人）がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
賃貸借は、当事者の一方（注 賃貸人）がある物の使用及び収益を相手方（注 賃借人）にさせることを約し、相手方（注 賃借人）がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
【解説】
１ 本条は、賃貸借契約の意義を定めたものである。
２ 賃貸借契約は、諾成・双務・有償契約である。
→ 特別法による例外 農地法３条１項４項
【平成２９年改正法】
１ 契約終了時における目的物返還義務は、貸借型契約であることから含意されているといえるが、旧法においては、冒頭の定義規定では明記されておらず、使用貸借契約の規定を準用していた（旧６１６条・５９７条１項）。
平成２９年改正法は、これを改めて、冒頭の定義規定で明記した。
２ 経過措置（附則３４条１項）
賃貸借契約が締結された時が
① 施行日前
当該賃貸借契約及びこれに付随する特約
改正法の法（旧法）が適用される。
② 施行日以後
当該賃貸借契約及びこれに付随する特約
改正法（新法）が適用される。
＜賃貸人の義務＞
文献⑤
１ 目的物を使用収益させる義務（６０１条）
使用貸借：貸主が単に借主の使用収益を許容する義務
（消極的義務）
賃貸借：目的物を使用収益に適した状態に保つ義務
（積極的義務）
２ 目的物を引き渡す義務
不可能な場合 → 債務不履行（履行不能）責任
３ 目的物を引き渡した後
妨害排除義務
４ 目的物の使用収益に必要な修繕をする義務 ６０６条１項本文
５ 費用負担
（１）必要費（賃貸人の負担に属する） ６０８条１項
賃借人→費用償還請求権→賃貸人
「賃貸人の負担に属する」
個別の契約の内容によって定まる。
（視点）賃貸借においては目的物を使用収益させることが賃貸人の義務である。賃貸人が目的物を使用収益できる状態におくために必要な費用は、反対の特約のない限り、賃貸人の負担に属すると介すべき（中田３９８頁）。
（２）有益費 ６０８条２項
賃借人→費用償還請求権→賃貸人
６ 担保責任
５５９条→（準用）→５６２条～５６４条
＜賃借人の義務＞
○ 民法６０２条（短期賃貸借）（平成２９年改正）
処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
一樹木の植栽又は伐採を目的とする山林の賃貸借 １０年
二 前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 ５年
三 建物の賃貸借 ３年
四 動産の賃貸借 ６箇月
処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
一樹木の植栽又は伐採を目的とする山林の賃貸借 １０年
二 前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 ５年
三 建物の賃貸借 ３年
四 動産の賃貸借 ６箇月
【解説】
１ 処分の権限を有しない者
例：不在者財産管理人、後見人（後見監督人がある場合）
２ 短期賃貸借の意義
賃貸借契約の存続期間が長期に亘る場合は、賃貸物件についての用益での負担・制約が増大→現実的には、物権を設定する行為に近い。
→ 処分の権限を有しない者が締結する賃貸借契約の期間に制限を設けた。
【平成２９年改正法】
「処分につき行為能力の制限を受けた者」とは、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助者であるが、これらの者が短期賃貸借を単独ですることができるか否かについては個別に規定されている（※）ため、平成２９年改正法は、個別規定に委ね、「処分につき行為能力の制限を受けた者」の文言を削除した。
２ 旧法では所定期間を超える賃貸借がされた場合の効力について定めがなかったが、平成２９年改正法は、超過期間の部分のみを無効とした。
※ 制限行為能力者と賃貸借契約の締結
① 未成年者
ⅰ 賃貸借契約の締結には、短期賃貸借か否かを問わず、法定代理人の同意か必要。（民法５条１項本文）
ⅱ ⅰの同意がない場合、取り消すことができる。（５条２項）
② 成年被後見人
ⅰ 成年被後見人単独で契約することはできない。（９条本文）
ⅱ ⅰに反した場合、取り消すことができる。（９条本文）
③ 被保佐人
ⅰ 民法６０２条に定める期間を超える賃貸借契約に限り、
保佐人の同意が必要。（１３条１項９号）
ⅱ ⅰに反した場合、取り消すことができる。（１３条４項）
④ 被補助人
ⅰ 補助人の同意を要する旨の審判において、民法６０２条に定める期間を超える賃貸借契約が要同意行為された場合、補助人の同意が必要。（１７条１項本文）
ⅱ ⅰに反した場合、取り消すことができる。（１７条４項）
○ 民法６０３条
前条に定める期間は、更新することができる。ただし、その期間満了前、土地については一年以内、建物については三箇月以内、動産については一箇月以内に、その更新をしなければならない。
○ 民法６０４条（平成２９年改正）
１項 賃貸借の存続期間は、５０年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、５０年とする。
２項 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から５０年を超えることができない。
旧６０４条
１項 賃貸借の存続期間は、２０年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、２０年とする。
２項 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から２０年を超えることができない。
【解説】
１ 賃貸借契約の期間を法定する意義
① 長期間に亘る賃貸借契約の必要性 → 上限を５０年とすることにより、経済活動上の不都合を避ける。
② あまりにも長期であると、賃貸物の所有権にとって過度の負担となる。
【平成２９年改正法】
１ 賃貸借契約の期間の上限
旧法：２０年 → 新法：５０年
大型のプラント・太陽光発電設備、ゴルフ場のため賃貸借契約を設定する需要があるが、上限２０年では短く、これをクリアーするためには地上権を設定するか、賃貸借契約を再契約するかして対応することになるが、地上権は利用される実態が少ない、再契約は契約当事者（特に賃借人）にとって契約上の地位が安定しない弱点があった。
そこで、上限を、永小作権の存続期間の上限が５０年であること（民法２７８条）を踏まえて、５０年とした。
２ 建物賃貸借契約については、本条は適用されない（借地借家法２９条２項）。
建物所有を目的とする土地の賃貸借契約の存続期間（下限）は３０年、契約でこれより長い期間を定めた場合にはその期間となる（借地借家法３条）。
【参考・参照文献】
このページは、下記文献を参考・参照して作成しました。
① 第一東京弁護士会司法制度調査委員会編・新旧対照でわかる改正債権法の逐条解説（平成２９年、新日本法規）３０４頁
② 日本弁護士連合会編・実務解説改正債権法（第２版）（２０２０年、弘文堂）４５０頁
③ 潮見佳男 基本講義債権各論Ⅰ 契約法・事務管理・不当利得第４版（２０２２年、新世社）１５３頁
⑤ 中田裕康 契約法新版（２０２１年、有斐閣）３８７頁（略称：中田）
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