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民事執行法　強制執行法　不動産に対する強制執行・通則、強制競売（１）

民事執行法　第２章　強制執行
第２節金銭の支払を目的とする債権についての強制執行第１款　不動産に対する強制執行
第１目　通則

４３条　～　４４条

○　民事執行法４３条（不動産執行の方法）
１項　不動産（登記することができない土地の定着物を除く。以下この節において同じ。）に対する強制執行（以下「不動産執行」という。）は、強制競売又は強制管理の方法により行う。これらの方法は、併用することができる。
２項　金銭の支払を目的とする債権についての強制執行については、不動産の共有持分、登記された地上権及び永小作権並びにこれらの権利の共有持分は、不動産とみなす。
 

１　強制競売：不動産の交換価値を現実化（金銭化）

２　強制管理：不動産の使用価値を現実化（金銭化）

３　民事執行法の建前

不動産：一般的に価値が高い・隠匿が困難→責任財産の中核的位置

不動産執行について詳細に規定した上、これを、他の強制執行や担保執行手続に準用している。ＬＱ１３４頁

○　民事執行法４４条（執行裁判所）
１項　不動産執行については、その所在地（前条第二項の規定により不動産とみなされるものにあつては、その登記をすべき地）を管轄する地方裁判所が、執行裁判所として管轄する。
２項　建物が数個の地方裁判所の管轄区域にまたがつて存在する場合には、その建物に対する強制執行については建物の存する土地の所在地を管轄する各地方裁判所が、その土地に対する強制執行については土地の所在地を管轄する地方裁判所又は建物に対する強制執行の申立てを受けた地方裁判所が、執行裁判所として管轄する。
３項　前項の場合において、執行裁判所は、必要があると認めるときは、事件を他の管轄裁判所に移送することができる。
４項　前項の規定による決定に対しては、不服を申し立てることができない。

民事執行法　第２章　強制執行
第２節金銭の支払を目的とする債権についての強制執行第１款　不動産に対する強制執行
第２目　強制競売

４５条　～　９２条

○　民事執行法４５条（開始決定等）
１項　執行裁判所は、強制競売の手続を開始するには、強制競売の開始決定をし、その開始決定において、債権者のために不動産を差し押さえる旨を宣言しなければならない。
２項　前項の開始決定は、債務者に送達しなければならない。
３項　強制競売の申立てを却下する裁判に対しては、執行抗告をすることができる。

１　手続の流れ

申立て→審理→手続開始決定・差押え→差押え登記

２　審理の方式と対象

（１）方式

　決定方式（法４条）、書面審理が主、審尋（法５条）

（２）対象

　強制執行開始の要件

（３）裁判

　　債務者が対象不動産を処分するおそれ

→　差押えによる処分制限効が生ずるまて債務者に知らせないで、手続を進める（密行性）。

→　裁判所は、債務者を審尋しないで審理を行う。

（青木）

　

①　要件充足

ⅰ　強制競売開始決定　法４５条１項

ⅱ　不服申立て　執行異議　法１１条１項

ⅲ　開始決定　債務者に送達　法４５条２項

　　　　　　　債権者に告知　規則２条２項

ⅳ　裁判所書記官による付随処分

ａ　差押登記の嘱託　法４８条

ｂ　配当要求の終期の決定　法４９条１項

ｃ　開始決定・配当要求の終期の公告　法４９条２項　　

②　要件充足せず

ⅰ　申立て却下

ⅱ　不服申立て　執行抗告　法４５条３項

○　民事執行法４６条（差押えの効力）
１項　差押えの効力は、強制競売の開始決定が債務者に送達された時に生ずる。ただし、差押えの登記がその開始決定の送達前にされたときは、登記がされた時に生ずる。
２項　差押えは、債務者が通常の用法に従つて不動産を使用し、又は収益することを妨げない。
○　民事執行法４７条（二重開始決定）
１項　強制競売又は担保権の実行としての競売（以下この節において「競売」という。）の開始決定がされた不動産について強制競売の申立てがあつたときは、執行裁判所は、更に強制競売の開始決定をするものとする。
２項　先の開始決定に係る強制競売若しくは競売の申立てが取り下げられたとき、又は先の開始決定に係る強制競売若しくは競売の手続が取り消されたときは、執行裁判所は、後の強制競売の開始決定に基づいて手続を続行しなければならない。
３項　前項の場合において、後の強制競売の開始決定が配当要求の終期後の申立てに係るものであるときは、裁判所書記官は、新たに配当要求の終期を定めなければならない。この場合において、既に第５０条第１項（第１８８条において準用する場合を含む。）の届出をした者に対しては、第４９条第２項の規定による催告は、要しない。
４項　前項の規定による裁判所書記官の処分に対しては、執行裁判所に異議を申し立てることができる。
５項　第１０条第６項前段及び第９項の規定は、前項の規定による異議の申立てがあつた場合について準用する。
６項　先の開始決定に係る強制競売又は競売の手続が停止されたときは、執行裁判所は、申立てにより、後の強制競売の開始決定（配当要求の終期までにされた申立てに係るものに限る。）に基づいて手続を続行する旨の裁判をすることができる。ただし、先の開始決定に係る強制競売又は競売の手続が取り消されたとすれば、第６２条第１項第２号に掲げる事項について変更が生ずるときは、この限りでない。
７項　前項の申立てを却下する決定に対しては、執行抗告をすることができる。
 
○　民事執行法４８条（差押えの登記の嘱託等）
１項　強制競売の開始決定がされたときは、裁判所書記官は、直ちに、その開始決定に係る差押えの登記を嘱託しなければならない。
２項　登記官は、前項の規定による嘱託に基づいて差押えの登記をしたときは、その登記事項証明書を執行裁判所に送付しなければならない。

開始決定の附随処分の一つ。（青木）

○　民事執行法４９条（開始決定及び配当要求の終期の公告等）
１項　強制競売の開始決定に係る差押えの効力が生じた場合（その開始決定前に強制競売又は競売の開始決定がある場合を除く。）においては、裁判所書記官は、物件明細書の作成までの手続に要する期間を考慮して、配当要求の終期を定めなければならない。
２項　裁判所書記官は、配当要求の終期を定めたときは、開始決定がされた旨及び配当要求の終期を公告し、かつ、次に掲げるものに対し、債権（利息その他の附帯の債権を含む。）の存否並びにその原因及び額を配当要求の終期までに執行裁判所に届け出るべき旨を催告しなければならない。
一　第８７条第１項第３号に掲げる債権者
二　第８７条第１項第４号に掲げる債権者（抵当証券の所持人にあつては、知れている所持人に限る。）
三　租税その他の公課を所管する官庁又は公署
３項　裁判所書記官は、特に必要があると認めるときは、配当要求の終期を延期することができる。
４項　裁判所書記官は、前項の規定により配当要求の終期を延期したときは、延期後の終期を公告しなければならない。
５項　第１項又は第３項の規定による裁判所書記官の処分に対しては、執行裁判所に異議を申し立てることができる。
６項　第１０条第６項前段及び第９項の規定は、前項の規定による異議の申立てがあつた場合について準用する。
○　民事執行法５０条（催告を受けた者の債権の届出義務）
１項　前条第二項の規定による催告を受けた同項第一号又は第二号に掲げる者は、配当要求の終期までに、その催告に係る事項について届出をしなければならない。
２項　前項の届出をした者は、その届出に係る債権の元本の額に変更があつたときは、その旨の届出をしなければならない。
３項　前二項の規定により届出をすべき者は、故意又は過失により、その届出をしなかつたとき、又は不実の届出をしたときは、これによつて生じた損害を賠償する責めに任ずる。
○　民事執行法５１条（配当要求）
１項　第二十五条の規定により強制執行を実施することができる債務名義の正本（以下「執行力のある債務名義の正本」という。）を有する債権者、強制競売の開始決定に係る差押えの登記後に登記された仮差押債権者及び第百八十一条第一項各号に掲げる文書により一般の先取特権を有することを証明した債権者は、配当要求をすることができる。
２項　配当要求を却下する裁判に対しては、執行抗告をすることができる。
 
○　民事執行法５２条（配当要求の終期の変更）
　配当要求の終期から、三月以内に売却許可決定がされないとき、又は三月以内にされた売却許可決定が取り消され、若しくは効力を失つたときは、配当要求の終期は、その終期から三月を経過した日に変更されたものとみなす。ただし、配当要求の終期から三月以内にされた売却許可決定が効力を失つた場合において、第六十七条の規定による次順位買受けの申出について売却許可決定がされたとき（その決定が取り消され、又は効力を失つたときを除く。）は、この限りでない。
 
○　民事執行法５３条（不動産の滅失等による強制競売の手続の取消し）
　不動産の滅失その他売却による不動産の移転を妨げる事情が明らかとなつたときは、執行裁判所は、強制競売の手続を取り消さなければならない。
 

○　民事執行法５４条（差押えの登記の抹まつ消の嘱託）

１項　強制競売の申立てが取り下げられたとき、又は強制競売の手続を取り消す決定が効力を生じたときは、裁判所書記官は、その開始決定に係る差押えの登記の抹まつ消を嘱託しなければならない。

２項　前項の規定による嘱託に要する登録免許税その他の費用は、その取下げ又は取消決定に係る差押債権者の負担とする。

○　民事執行法５５条（売却のための保全処分等）
１項　執行裁判所は、債務者又は不動産の占有者が価格減少行為（不動産の価格を減少させ、又は減少させるおそれがある行為をいう。以下この項において同じ。）をするときは、差押債権者（配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者を除く。）の申立てにより、買受人が代金を納付するまでの間、次に掲げる保全処分又は公示保全処分（執行官に、当該保全処分の内容を、不動産の所在する場所に公示書その他の標識を掲示する方法により公示させることを内容とする保全処分をいう。以下同じ。）を命ずることができる。ただし、当該価格減少行為による不動産の価格の減少又はそのおそれの程度が軽微であるときは、この限りでない。
一　当該価格減少行為をする者に対し、当該価格減少行為を禁止し、又は一定の行為をすることを命ずる保全処分（執行裁判所が必要があると認めるときは、公示保全処分を含む。）
二　次に掲げる事項を内容とする保全処分（執行裁判所が必要があると認めるときは、公示保全処分を含む。）
イ　当該価格減少行為をする者に対し、不動産に対する占有を解いて執行官に引き渡すことを命ずること。ロ　執行官に不動産の保管をさせること。
三　次に掲げる事項を内容とする保全処分及び公示保全処分
イ　前号イ及びロに掲げる事項
ロ　前号イに規定する者に対し、不動産の占有の移転を禁止することを命じ、及び当該不動産の使用を許すこと。
２項　前項第二号又は第三号に掲げる保全処分は、次に掲げる場合のいずれかに該当するときでなければ、命ずることができない。
一　前項の債務者が不動産を占有する場合
二　前項の不動産の占有者の占有の権原が差押債権者、仮差押債権者又は第五十九条第一項の規定により消滅する権利を有する者に対抗することができない場合
３項　執行裁判所は、債務者以外の占有者に対し第一項の規定による決定をする場合において、必要があると認めるときは、その者を審尋しなければならない。
４項　執行裁判所が第一項の規定による決定をするときは、申立人に担保を立てさせることができる。ただし、同項第二号に掲げる保全処分については、申立人に担保を立てさせなければ、同項の規定による決定をしてはならない。
５項　事情の変更があつたときは、執行裁判所は、申立てにより、第一項の規定による決定を取り消し、又は変更することができる。
６項　第一項又は前項の申立てについての裁判に対しては、執行抗告をすることができる。
７項　第五項の規定による決定は、確定しなければその効力を生じない。
８項　第一項第二号又は第三号に掲げる保全処分又は公示保全処分を命ずる決定は、申立人に告知された日から二週間を経過したときは、執行してはならない。
９項　前項に規定する決定は、相手方に送達される前であつても、執行することができる。
１０項　第一項の申立て又は同項（第一号を除く。）の規定による決定の執行に要した費用（不動産の保管のために要した費用を含む。）は、その不動産に対する強制競売の手続においては、共益費用とする。

○　民事執行法５５条の２（相手方を特定しないで発する売却のための保全処分等）

１項　前条第一項第二号又は第三号に掲げる保全処分又は公示保全処分を命ずる決定については、当該決定の執行前に相手方を特定することを困難とする特別の事情があるときは、執行裁判所は、相手方を特定しないで、これを発することができる。

２項　前項の規定による決定の執行は、不動産の占有を解く際にその占有者を特定することができない場合は、することができない。

３項　第一項の規定による決定の執行がされたときは、当該執行によつて不動産の占有を解かれた者が、当該決定の相手方となる。

４項　第一項の規定による決定は、前条第八項の期間内にその執行がされなかつたときは、相手方に対して送達することを要しない。この場合において、第十五条第二項において準用する民事訴訟法第七十九条第一項の規定による担保の取消しの決定で前条第四項の規定により立てさせた担保に係るものは、執行裁判所が相当と認める方法で申立人に告知することによつて、その効力を生ずる。

○　民事執行法５６条（地代等の代払の許可）
１項　建物に対し強制競売の開始決定がされた場合において、その建物の所有を目的とする地上権又は賃借権について債務者が地代又は借賃を支払わないときは、執行裁判所は、申立てにより、差押債権者（配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者を除く。）がその不払の地代又は借賃を債務者に代わつて弁済することを許可することができる。
２項　第五十五条第十項の規定は、前項の申立てに要した費用及び同項の許可を得て支払つた地代又は借賃について準用する。

１　地代等代払許可制度の趣旨

①　借地上の建物が差押え

②　借地契約の借地人（債務者）が借賃を支払わない場合

→　これを放置すると、借地契約の賃貸人（地主）が借地契約を解除する。買受人が借地権付き建物を取得することができなくなる。

→　差押債権者が執行裁判所の許可を得て、債務者に代わって　借賃を支払う。

２　差押債権による第三者弁済との違い

（１）第三者弁済（民法４７４条）

　共益費用の一般先取特権（民法３０７条）

＋　配当要求（民執法５１条１項）

→　優先弁済（民執法８５条２項）

（２）地代等代払許可制度

　配当要求をしなくても、共益費用として優先弁済を受けることができる（民執法５６条２項、５５条１０項、４２条２項）。

（青木②）

 

○　民事執行法５７条（現況調査）
１項　執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。
２項　執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立ち入り、又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し、質問をし、若しくは文書の提示を求めることができる。
３項　執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。
４項　執行官は、第一項の調査のため必要がある場合には、市町村（特別区の存する区域にあつては、都）に対し、不動産（不動産が土地である場合にはその上にある建物を、不動産が建物である場合にはその敷地を含む。）に対して課される固定資産税に関して保有する図面その他の資料の写しの交付を請求することができる。
５項　執行官は、前項に規定する場合には、電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を行う公益事業を営む法人に対し、必要な事項の報告を求めることができる。

１　手続

　執行官　現況調査　→　現況調査報告書を執行裁判所に提出

２　目的

①　執行裁判所に売却条件の確定や物件明細書の作成等のための判断資料を提供する。

②　不動産の買受希望者に買受けのための判断資料を提供する。

３　執行官の権限

①　本条２項　本条不動産への立入り、質問、文書提示要求

②　本条３項　強制立入・強制開扉権

③　本条４項

④　本条５項　ライフライン調査

　

○　民事執行法５８条（評価）
１項　執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。
２項　評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の事情を適切に勘案して、遅滞なく、評価をしなければならない。この場合において、評価人は、強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない。
３項　評価人は、第六条第二項の規定により執行官に対し援助を求めるには、執行裁判所の許可を受けなければならない。
４項　第十八条第二項並びに前条第二項、第四項及び第五項の規定は、評価人が評価をする場合について準用する。

 

　１　評価人による評価

（１）評価人　

　通常は不動産鑑定士

（２）評価人は、評価書を作成し、評価の結果を執行裁判所に報告する。民執規３０条

２　本条２項前段

３　本条２項後段：競売減価

　通常は売主の協力が得られないことから、市場価格よりも低く評価される。

①　執行裁判所に売却条件の確定や物件明細書の作成等のための判断資料を提供する。

②　不動産の買受希望者に買受けのための判断資料を提供する。

３　評価人の権限等

（１）執行官の権限に関する規定を準用　本条４項

①　前条２項　本条不動産への立入り、質問、文書提示要求

②　前条４項

③　前条５項　ライフライン調査

（２）執行官との関係

①　評価人→執行官　援助要請　本条３項、民執法６条２項

②　執行官・評価人　相互協力　民執規３０条の２

（青木②）

　

○　民事執行法５９条（売却に伴う権利の消滅等）
１項　不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅する。
２項　前項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない不動産に係る権利の取得は、売却によりその効力を失う。
３項　不動産に係る差押え、仮差押えの執行及び第一項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない仮処分の執行は、売却によりその効力を失う。
４項　不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第二項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる。
５項　利害関係を有する者が次条第一項に規定する売却基準価額が定められる時までに第一項、第二項又は前項の規定と異なる合意をした旨の届出をしたときは、売却による不動産の上の権利の変動は、その合意に従う。
○　民事執行法６０条（売却基準価額の決定等）
１項　執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額（以下「売却基準価額」という。）を定めなければならない。
２項　執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
３項　買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下「買受可能価額」という。）以上でなければならない。

＜売却基準価格、買受可能価格＞

１　売却基準価格制度

平成１６年民執法改正

最低売却価格制度　→　売却基準価格制度

 

最低売却価格制度の趣旨・機能

①　不動産が不相当に低額で売却されることを防止（債務者［所有者］の利益）

②　十分な債権回収を図る（債権者の利益）

③　買受けの申出をしようとする者に対し、適切な指針を提供する。

 

不動産の価格は、その性質上、一定の幅を持つことから、競売手続の円滑化を促進する観点から、改正。

①　最低売却価格　→　売却基準価格　民執法６０条１項

②　買受けの申出　≧　買受可能価格　民執法６０条３項

２　売却基準価格

　不動産の強制競売・担保不動産競売の手続において、目的不動産の売却の額の基準となるべき価格

３　買受可能価格

　売却基準価格－同価格×２／１０

　競売という公開市場において買受けの申出をする際の価格競争の出発点となるもの。競売市場における競争による合理的な価格形成を予定した最低の価格　　

 

 

（例解１７３頁）

○　民事執行法条

【参照・参考文献】

下記文献を参照・参考して、作成しました。

□　平野哲郎　実践民事執行法民事保全法（第３版）（２０２０、日本評論社）（平野）

□　中西正・中島弘雅・八田卓也・青木哲　リーガル・クエスト民事執行・民事保全法（２０２１年、有斐閣）（ＬＱ）

□　例題解説不動産競売の実務（全訂新版）（平成２４年、法曹会）（例解）　

□　青木哲「講座　民事執行・保全法の考え方　第６回　不動産競売の開始、差押え・仮差押え、売却条件」法学教室５３６号６９頁（青木①）

□　青木哲「講座　民事執行・保全法の考え方　第７回　不動産競売による売却の手続　」法学教室５３７号９８頁（青木②）

 

 

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