借地借家法　第二章借地　第一節借地権の存続期間等

＜借地権の存続期間＞

第１　借地借家法における借地権の存続期間

１　存続期間を定めた場合

①　３０年以上を定めた場合

　その期間

　賃貸借であっても、民法６０４条（平成２９年改正法で、上限が２０年→５０年）は適用されない。

②　３０年未満を定めた場合

　　期間の定めは無効（借地借家法９条）

→　存続期間は３０年

２　存続期間を定めなかった場合

　　３０年

 

第２　借地法（旧法）における借地権の存続期間

　　（借地法２条）

堅固建物と非堅固建物と規律を区分

１　存続期間を定めた場合

①　３０年以上（堅固）、２０年以上（非堅固）を定めた場合

　その期間

②　３０年未満（堅固）、２０年未満（非堅固）を定めた場合

　　期間の定めは無効（借地法１１条）

→　６０年（堅固）、３０年（非堅固）

２　存続期間を定めなかった場合

　　６０年（堅固）、３０年（非堅固）

＜建物の朽廃と借地法＞

1 　借地法（旧法）は、当事者の契約により存続期間を定めかった場合、６０年（堅固）又は３０年（非堅固）としつつ、この期間内に、借地上の建物が朽廃した場合には、借地権は消滅すると規定していた（借地法２条１項）。

　契約が更新された場合においても、更新後の期間内に、借地上の建物が朽廃した場合には、借地権は消滅する取扱いとしていた（借地法５条１項ただし書[合意更新]、６条１項[法定更新]）。

２　建物の「朽廃」の意義

　建物が自然の推移により腐朽頽廃し、その効用を失脚すること（大判昭和９年１０月１５日）。

　地震・火災・風水害が原因によるもの、人為的な原因によるもの（取毀し）は、朽廃に当たらない。

３　留意事項

①　存続期間を定めて、これが有効である場合は、期間内に建物が朽廃しても、借地権は消滅しない。

②　朽廃以外の原因により建物が消滅した場合は、借地権は消滅しない。

＜借地契約の更新後の期間＞

１　借地借家法　借地権　更新の期間

１　更新後の存続期間を定めた場合

①　１回目の更新

　ⅰ　２０年超の期間を定めた場合

　　　→　その期間（上限はない）

　ⅱ　２０年未満の期間を定めた場合

　　　→　期間の定めは無効（借地借家法９条）

　　　→　２０年となる。

②　２回目以後の更新

　ⅰ　１０年超の期間を定めた場合

　　　→　その期間（上限はない）

　ⅱ　１０年未満の期間を定めた場合

　　　→　期間の定めは無効（借地借家法９条）

　　　→　１０年となる。　

２　更新後の存続期間を定めなかった場合

①　１回目の更新　　　２０年

②　２回目以後の更新　１０年　

 

第２　借地法　借地権　更新の期間

１　更新後の存続期間を定めた場合

（１）堅固建物　　３０年超の期間を定めた場合

　　　非堅固建物　２０年超の期間を定めた場合

　　　→　その期間（上限はない）

（２）堅固建物　　３０年未満の期間を定めた場合

　　　非堅固建物　２０年未満の期間を定めた場合

　　　→　期間の定めは無効（借地法１１条）

　　　→　２と同じ。

２　更新後の存続期間を定めなかった場合

　　堅固建物　　３０年

　　非堅固建物　２０年

　　

　但し、建物の朽廃により借地権は消滅​（借地法２条１項ただし書準用）

１　合意更新

　　当事者の更新の合意による契約の更新

２　法定更新

　借地権者を保護するため、一定の場合に、存続期間満了後、建物がある限りおいて、前契約と同一の条件で借地権を設定したものと「みなす」制度を導入した。

（１）借地権者の借地権設定者に対する更新請求による更新

（本条１項本文）

（２）借地権者の使用継続による更新（本条２項）

 

（１）（２）いずれも、

①　土地上に建物があることが要件である。

②　借地権設定者が更新を拒絶するためには、

ａ　借地権設定者→借地権者　遅滞なく異議

ｂ　正当事由

（借地借家法６条）

３　建物の所有者は借地権者でなくてもよい。本条３項は、転借地権者が建物を所有している場合を規定する。

４　法定更新を排除する特約は無効である。

　（借地借家法９条）。

１　異議（借地借家法５条１項ただし書・２項）に正当事由があると認められれば、法定更新（借地借家法５条１項本文・２項）を妨げる効果を有する。

２　正当事由の要素

　法文によると、

①　借地権設定者（賃貸人）、借地権者（賃借人）・転借地権者（転借人）が土地の使用を必要とする事情

②　借地に関する従前の経過

③　土地の利用状況

④　立退料（借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出）

 

　上記考慮要素のうち①が基本的であり、最も重要な考慮要素となる。④は補完的な考慮要素であり、異議申立時において他に正当事由の内容を構成する事実が存在することを前提に、借地権設定者は、立退料を提供することによって、正当事由を補強することができる。　

３　正当事由を具備すべき時期

原則　異議申出時（判例）

例外　立退料については異議申出後であっても可（最判平成６年１０月２５日）。

 

＜建物の滅失と借地権＞

 

１　建物の滅失の意義（潮見３９頁）

①　建物が倒壊・損傷・流失・焼失等することにより、建物としての存在が失われたこと。

②　建物が腐朽することにより、建物としての社会的・経済的効用が失われたこと。

ⅰ　時の経過による腐朽

ⅱ　自然災害による滅失

ⅲ　第三者の行為による滅失

ⅳ　借地権者・転借地権者・借地権設定者による取壊し

２　滅失の時期による区別

（１）最初の存続期間中の滅失

　　　借地借家法７条

（２）更新後の存続期間中の滅失

　　　借地借家法８条

＜最初の存続期間中の滅失＞

１　建物再築の自由（潮見４０頁）

　最初の存続期間中、建物の滅失後、

①　借地権は消滅しない。

（例外）

ⅰ　借地権者・借地権設定者間の合意解約

ⅱ　借地権＝地上権　借地権者による地上権放棄（民法２６８条１項本文）

 

②　借地権者は、借地権設定者の承諾を得ずとも、建物を再築する権利がある。

（留意点）

ⅰ　再築「借地条件の変更」に当たる場合

ａ　借地権設定者の承諾

b　ａの承諾に変わる裁判所の許可　借地借家法１７条１項

 

ⅱ　再築「借地条件の増改築」に当たり、増改築禁止特約がある場合

ａ　借地権設定者の承諾

b　ａの承諾に変わる裁判所の許可　借地借家法１７条２項

２　建物再築と存続期間の延長

（１）最初の存続期間の途中で建物が滅失し、その後、借地権者が期間内に建物を再築した場合、期間を超えて存続する可能性があり、そのため、期間の延長が問題となる。

（２）借地権設定者が、再築を承諾した場合

　　　　借地借家法７条１項

（３）借地権者の借地権設定者に対する再築の通知と

　　　借地権設定者の承諾擬制

　　　　借地借家法７条２項本文

（４）借地権設定者が、再築を承諾しない場合

①　期間は延長されない。

②　最初の存続期間が満了した時点で、法定更新の問題が生じる。

　この場合、正当事由の判断において、再築に関する事情を考慮することになる。　

３　転借地権が設定されている場合における

　　建物の滅失と再築

　　　借地借家法７条３項

　１　借地権設定者が「借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造すること」を承諾した場合（本条１項本文）

（１）当事者が合意した期間　２０年以下の場合

　借地権設定者の承諾日ｏｒ建物の築造日（いずれか早い日）

　から２０年間存続する。

（２）当事者が合意した期間　２０年超

　　その期間による。

３　借地権設定者が「借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造すること」を承諾しない場合

　期間の延長はない。

４　借地権設定者の承諾擬制　本条２項

５　転借地権者が建物を所有している場合　本条３項

原借地権の存続期間を超えて存続する建物を、転借地権者が再築した場合

①　再築＝（みなす）＝借地権者がする建物の築造

②　上記１～４にしたがって処理する。

１　趣旨

　本条は、契約更新後、建物が滅失した場合における借地権の取扱い等を定めたものである。

　この場合、既に建物所有者による土地の利用関係に必要な安定性が一応確保された後の問題であり、借地関係を終了させても不合理ではない場合もあるという観点から、借地権者の利害と借地権設定者の利害とを調整する規定を設けた。

２　借地権者の解約権又は地上権の放棄

　借地借家法８条１項、３項（借地権の消滅時期）

３　借地権設定者による解約権

（１）借地権者による建物再築

①　残存期間を超えて存続しない建物

認められる。但し、現実には難しい場合が多いと思われる。

②　残存期間を超えて存続する建物

ⅰ　原則　再築不可

ⅱ　例外　

ａ　再築について借地権設定者の承諾がある場合

　この場合、２０年の期間延長が認められる（潮見４２頁）。

ｂ　承諾に代わる裁判所の許可（借地借家法１８条）がある場合

（２）借地権設定者の解約権・地上権消滅請求権

借地権者が、（１）②ⅰの場合に、残存期間を超えて存続する建物を再築した場合　

①　原則

　　借地権設定者の解約権・地上権消滅請求権

　　　借地借家法８条２項、３項（借地権の消滅時期）

②　例外

　　借地権設定者の解約権・地上権消滅請求権　の制限

借地借家法８条４項

借地権者・借地権設定者間の公平の見地~、借地権者の解約権（同法８条１項）を奪うのは、借地権設定者が自ら解約権を放棄した場合に限られる。

 

４　転借地権者がいる場合　本条５項

【参考・参照文献】

　下記文献を参考、参照して作成しました。

□　水本浩・遠藤浩編　基本法コンメンタール　新借地借家法　１９９３年　日本評論社　略称：コンメ①　

□　水本浩・遠藤浩編　基本法コンメンタール　借地借家法（第２版補正版）　２００９年　日本評論社　略称：コンメ②

□　田山輝明・澤野順彦・野澤正充編　新基本法コンメンタール　借地借家法　２０１４年　日本評論社　略称：コンメ

□　近江幸治　民法講義ⅴ契約法（第４版）（２０２２年、成文堂）２１０頁

□　中田裕康　契約法新版（２０２１年、有斐閣）３９１頁

□　潮見佳男　新契約各論Ⅱ（２０２１年、信山社）：潮見