債権法改正　賃貸借契約（その１）のページ

＜賃貸借契約法　体系＞

 

　第１款　総則

□　賃貸借契約の意義

□　当事者（賃貸人･賃借人）の権利義務

□　賃貸借契約の期間

 

第２款　賃貸借の効力

□　不動産賃借権の対抗力

□　不動産賃借契約当事者（賃貸人･賃借人）の権利義務

□　不動産賃貸借契約と第三者

□　賃貸人たる地位の移転

□　賃借人の妨害排除請求

□　賃貸借契約の展開

□　賃貸目的物の修繕、保存

□　賃貸人の賃貸人に対する費用償還請求

□　賃料の変更

□　賃借権の譲渡　＆　賃貸目的物の転貸

第３款　賃貸借の終了

□　契約期間の満了

□　契約の更新

□　不動産賃貸借契約の解約

□　不動産賃貸借契約の解除

□　賃貸目的物の返還　＆原状回復

 

第４款　敷金

　

 

＜賃貸人の義務＞

 

１　目的物を使用収益させる義務（６０１条）

　　使用貸借：貸主が単に借主の使用収益を許容する義務

　　　　　　　（消極的義務）

　　賃貸借：目的物を使用収益に適した状態に保つ義務

 　　　　　　（積極的義務）

２　目的物を引き渡す義務

　　不可能な場合　→　債務不履行（履行不能）責任

３　目的物を引き渡した後

　　妨害排除義務

４　目的物の使用収益に必要な修繕をする義務　６０６条１項本文

５　費用負担

（１）必要費（賃貸人の負担に属する）　６０８条１項

　　　賃借人→費用償還請求権→賃貸人

「賃貸人の負担に属する」

個別の契約の内容によって定まる。

（視点）賃貸借においては目的物を使用収益させることが賃貸人の義務である。賃貸人が目的物を使用収益できる状態におくために必要な費用は、反対の特約のない限り、賃貸人の負担に属すると介すべき（中田３９８頁）。

（２）有益費　６０８条２項

　　　賃借人→費用償還請求権→賃貸人

６　担保責任

　　５５９条→（準用）→５６２条～５６４条　　　

＜賃借人の義務＞

＜賃貸借契約の債務不履行解除＞

１　信頼関係法理

　賃貸借契約

　　①　継続的契約

　　②　賃貸借・賃借人の信頼関係の上に成立する。

→　契約の債務不履行解除において、信頼関係が破壊されたか、どの程度破壊されたかを軸に考える。

 

①　債務不履行があっても、解除するには、当事者間の信頼関係の破壊を要する。

②　当事者間の信頼関係の程度が著しい場合は、催告を要することなく、即時に解除することができる。

　最判昭和２７年４月２５日

 

２　建物賃貸借契約について１か月分賃料の支払いを遅滞すれば、無催告にて契約を解除できる旨の特約条項の効力

　最判昭和４３年１１月２１日

　本件では、賃借人が建物の使用に不具合があることを理由として、家賃（月額１万５０００円）を継続して４か月支払わなかった。

①　賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることに鑑みれば、無催告解除も不合理とは認められないような事情が存在する場合には、無催告での解除権行使を許される旨定めた約定であると解される。

②　賃借人の居住にある程度の支障ないし妨害があったことは否定できないが、使用収益が不能もしくは著しく困難にする程の支障はなかった。

③　結論として、無催告解除を有効と認めた原審の判断は正当である。

【参考・参照文献】

　このページは、下記文献を参考・参照して作成しました。第□　東京弁護士会司法制度調査委員会編・新旧対照でわかる改正債権法の逐条解説（平成２９年、新日本法規）３０４頁

□　日本弁護士連合会編・実務解説改正債権法（第２版）（２０２０年、弘文堂）４５０頁

□　潮見佳男　基本講義債権各論Ⅰ　契約法・事務管理・不当利得第４版（２０２２年、新世社）１５３頁

□　中田裕康　契約法新版（２０２１年、有斐閣）３８７頁（略称：中田）