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〇 借地借家法38条(定期建物賃貸借)
1項 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2項 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3項 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4項 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5項 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6項 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7項 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
1 定期建物賃貸借契約制度の意義
更新のない建物賃貸借契約を承認し、良質な住宅供給を目指す。
「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」(平成11年)により導入された。
2 普通借家契約と定期借家契約との相違点
①書面契約
[普通]口頭契約も可能
[定期]契約成立には書面が必要である(要式行為)。
(本条1項)
② 期間の定め
[普通]
ⅰ 期間の定めのない契約も可能
ⅱ 期間1年未満の契約→期間の定めがない契約とみなす
(借地借家法29条)
[定期]
ⅰ 期間の定めが必要である。期間の定めのない契約はない。
ⅱ 借地借家法29条は適用されない(本条条1項後段)。
③ 更新がない旨の合意
[普通]認められない(借地借家法30条[強行法規])
[定期]これを要素とする(本条1項)。但し、再契約は妨げられない。
④ 賃料増減額請求権の排除
[普通]
ⅰ 増額請求権排除特約 有効
ⅱ 減額請求権排除特約 無効
[定期]
ⅰ 増額請求権排除特約 有効
ⅱ 減額請求権排除特約 有効
3 定期建物賃貸借契約の成立
① 契約書作成(前記2)
② 更新がないことについて事前の書面での説明
(本条3項)
4 終了通知(本条4項)
賃貸人→賃借人 終了通知 により、
契約期間が1年以上である契約の終了を対抗できる。
<通知期間>
期間満了の1年前~6か月前
通知期間満了後の通知:通知時から6か月経過後
5 賃借人による居住用建物の解約の申入れ(本条5項)
6 強行規定(本条6項)
本条4項5項に関して、賃借人に不利な特約は無効
〇 借地借家法39条(取壊し予定の建物の賃貸借)
1項 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
2項 前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。
1「法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合」
2 建物所有者(建物賃貸人)
① 建物を取り壊す義務を負う。
② 契約終了時を「建物を取り壊すこととなる時」とし、更新がない。
3 例
・ 定期借地権上の建物を目的する賃貸借契約
・ 都市計画法・土地収用法等に基づき建物を収去する義務を負う建物所有者が有する建物を目的とする賃貸借契約
〇 借地借家法40条(一時使用目的の建物の賃貸借)
この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。
1 借家法8条を承継する者でものである。
2 一時使用該当性の判断基準
① 期間の長短だけではなく、② 賃貸借の目的、動機、③ その他諸般の事情から、契約を短期間に限り存続させる趣旨のものであることが客観的に判断される必要がある(最判昭和36年10月10日)。
上記最判は、期間が1年未満の場合でなければならないものではないとして、当該案件について、一時使用目的の建物賃貸借の成立を認めた。
3
① 使用目的が一時的・臨時的か。
(例)避暑、祭典、一時的興業
② ①が言えなくても、賃貸人側に一時使用の目的・動機(例:近い将来、賃貸人が転勤のため転居してくるまで)があり、賃借人がそれを分かって賃借している場合
【参考・参照文献】
以下の文献を参考・参照して、このページを作成しました。
① 田山輝明・澤野順彦・野澤正充編 新基本法コンメンタール借地借家法225頁、335項(秋山靖浩)