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借地借家法 第二章借地 第一節借地権の存続期間等
借地借家法 第２章 借地
第１節 借地権の存続期間等
〇 借地借家法３条（借地権の存続期間）
借地権の存続期間は、３０年とする。
ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
借地法２条（借地権の存続期間（一））
１項 借地権の存続期間は
石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固の建物の所有を目的とするものについては６０年
その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とす
但し建物がこの期間満了前朽廃したるときは借地権は之によりて消滅す
２項 契約を以て堅固の建物に付３０年以上、その他の建物に付２０年以上の存続期間を定めたるときは借地権は前項の規定に拘わらずその期間の満了に因りて消滅す
【借地法の存続期間】
第１ 借地借家法における借地権の存続期間
１ 存続期間を定めた場合
① ３０年以上を定めた場合
その期間
賃貸借であっても、民法６０４条（平成２９年改正法で、上限が２０年→５０年）は適用されない。
② ３０年未満を定めた場合
期間の定めは無効（借地借家法９条）
→ 存続期間は３０年
２ 存続期間を定めなかった場合
３０年
第２ 借地法（旧法）における借地権の存続期間
（借地法２条）
堅固建物と非堅固建物と規律を区分
１ 存続期間を定めた場合
① ３０年以上（堅固）、２０年以上（非堅固）を定めた場合
その期間
② ３０年未満（堅固）、２０年未満（非堅固）を定めた場合
期間の定めは無効（借地法１１条）
→ ６０年（堅固）、３０年（非堅固）
２ 存続期間を定めなかった場合
６０年（堅固）、３０年（非堅固）
【建物の朽廃と借地法】
1 借地法（旧法）は、当事者の契約により存続期間を定めかった場合、６０年（堅固）又は３０年（非堅固）としつつ、この期間内に、借地上の建物が朽廃した場合には、借地権は消滅すると規定していた（借地法２条１項）。
契約が更新された場合においても、更新後の期間内に、借地上の建物が朽廃した場合には、借地権は消滅する取扱いとしていた（借地法５条１項ただし書[合意更新]、６条１項[法定更新]）。
２ 建物の「朽廃」の意義
建物が自然の推移により腐朽頽廃し、その効用を失脚すること（大判昭和９年１０月１５日）。
地震・火災・風水害が原因によるもの、人為的な原因によるもの（取毀し）は、朽廃に当たらない。
３ 留意事項
① 存続期間を定めて、これが有効である場合は、期間内に建物が朽廃しても、借地権は消滅しない。
② 朽廃以外の原因により建物が消滅した場合は、借地権は消滅しない。
〇 借地借家法４条（借地権の更新後の期間）
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から１０年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、２０年）とする。
ただし、当事者がこれより長い期間を定めときは、その期間とする。
第１ 借地借家法 借地権 更新の期間
１ 更新後の存続期間を定めた場合
① １回目の更新
ⅰ ２０年超の期間を定めた場合
→ その期間（上限はない）
ⅱ ２０年未満の期間を定めた場合
→ 期間の定めは無効（借地借家法９条）
→ ２０年となる。
② ２回目以後の更新
ⅰ １０年超の期間を定めた場合
→ その期間（上限はない）
ⅱ １０年未満の期間を定めた場合
→ 期間の定めは無効（借地借家法９条）
→ １０年となる。
２ 更新後の存続期間を定めなかった場合
① １回目の更新 ２０年
② ２回目以後の更新 １０年
第２ 借地法 借地権 更新の期間
１ 更新後の存続期間を定めた場合
（１）堅固建物 ３０年超の期間を定めた場合
非堅固建物 ２０年超の期間を定めた場合
→ その期間（上限はない）
（２）堅固建物 ３０年未満の期間を定めた場合
非堅固建物 ２０年未満の期間を定めた場合
→ 期間の定めは無効（借地法１１条）
→ ２と同じ。
２ 更新後の存続期間を定めなかった場合
堅固建物 ３０年
非堅固建物 ２０年
但し、建物の朽廃により借地権は消滅（借地法２条１項ただし書準用）
〇 借地借家法５条（借地契約の更新請求等）
１項 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、借地権設定者【Ａ】が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２項 借地権の存続期間が満了した後、借地権者【Ｂ】が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３項 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者【Ｃ】がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
１ 合意更新
当事者の更新の合意による契約の更新
２ 法定更新
（１）借地権者の借地権設定者に対する更新請求による更新
（本条１項本文）
（２）借地権者の使用継続による更新（本条２項）
（１）（２）いずれも、
① 土地上に建物があることが要件である。
② 建物の所有者は借地権者でなくてもよい。本条３項は、転借地権者が建物を所有している場合を規定する。
３ 法定更新を排除する特約は無効である（借地借家法９条）。
〇 借地借家法６条（借地契約の更新拒絶の要件）
前条の異議は、
借地権設定者【Ａ】及び借地権者【Ｂ】（転借地権者【Ｃ】を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、
借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに
借地権設定者【Ａ】が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者【Ｂ】に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、
正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
１ 異議（借地借家法５条１項ただし書・２項）に正当事由があると認められれば、法定更新（同法借地借家法５条１項本文・２項）を妨げる効果を有する。
２ 正当事由の要素
法文によると、
① 借地権設定者（賃貸人）、借地権者（賃借人）・転借地権者（転借人）が土地の使用を必要とする事情
② 借地に関する従前の経過
③ 土地の利用状況
④ 立退料（借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出）
上記考慮要素のうち①が基本的であり、最も重要な考慮要素となり、④は補完的な考慮要素である。
３ 正当事由を具備すべき時期
原則 異議申出時（判例）
例外 立退料については異議申出後であっても可（最判平成６年１０月２５日）。
〇 借地借家法７条（建物の再築による借地権の期間の延長）
１項 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者【Ｂ】が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者【Ａ】の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から２０年間存続する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
２項 借地権者【Ｂ】が借地権設定者【Ａ】に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者【Ａ】がその通知を受けた後２月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者【Ａ】の承諾があったものとみなす。
ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第１８条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３項 転借地権が設定されている場合においては、転借地権者【Ｃ】がする建物の築造を借地権者【Ｂ】がする建物の築造とみなして、借地権者【Ｂ】と借地権設定者【Ａ】との間について第１項の規定を適用する。
１ 本条は、建物の再築による借地権の期間の取扱いを定めたものである。借地権の存続期間内に建物が滅失しても、借地権は消滅しない。
２ 借地権設定者が「借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造すること」を承諾した場合（本条１項本文）
（１）残存期間・当事者が合意した期間 ２０年以下
借地権設定者の承諾日ｏｒ建物の築造日（いずれか早い日）
かに２０年間存続する。
（２）残存期間・当事者が合意した期間 ２０年超
その期間による。
３ 借地権設定者が「借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造すること」を承諾しない場合
期間の延長はない。
４ 借地権設定者のみなし承諾 本条２項
５ 転借地権者が建物を所有している場合 本条３項
〇 借地借家法８条（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）
１項 契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者【Ｂ】、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることかできる。
２項 前項に規定する場合において、借地権者【Ｂ】が借地権設定者【Ａ】の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者【Ａ】は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
３項 前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から３月を経過することによって消滅する。
４項 第１項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第２項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。
５項 転借地権【Ｃ】が設定されている場合においては、転借地権者【Ｃ】がする建物の築造を借地権者【Ｂ】がする建物の築造とみなして、借地権者【Ｂ】と借地権設定者【Ａ】との間について第２項の規定を準用する。
１ 本条は、契約更新後、建物が滅失した場合における借地権の取扱い等を定めたものである。更新には、合意更新、法定更新、建物の再築による期間延長（借地借家法７条１項）を含む。
２ 借地権者による契約終了
借地権者は、建物滅失後、更新された期間内において、建物を再築することはできるが、現実には困難である。そこで、借地権者による契約終了を認めた。
本条１項←制限（４項） 終了時期：３項
３ 借地権設定者による契約終了
借地権者が、借地権設定者の承諾を得て、残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合→借地権設定者にとって不利益→更新された契約の期間内であっても、借地権設定者による契約終了を認めた。
本条２項←制限（４項） 終了時期：３項
４ 転借地権者がいる場合 本条５項
〇 借地借家法９条（強行規定）
この節に規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
【参考・参照文献】
以下の文献を参考・参照して、このページを作成しました。
① 田山輝明・澤野順彦・野澤正充編 別冊法学セミナーｎｏ２３０新基本法コンメンタール借地借家法（２０１４年、日本評論社）
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